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不動産の売却益にかかる税金とは？計算方法や確定申告についても解説
2026-06-09
マイホームの売却を検討する際、手元にいくら残るのかと、不安と期待が入り交じる方は多いのではないでしょうか。
将来のライフプランを豊かにするため、売却によるお金の仕組みを、正しく把握しておくことは重要です。
本記事では、不動産の売却益の概要と、その計算方法、節税方法について解説します。
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不動産の売却益とは
不動産を売却した際に出る「売却益」とは、単なる売買代金ではなく、購入時や売却時の費用を引いた利益を指します。
税務上はこれを「譲渡所得」と呼び、この金額を基準にして、課せられる税金が変わってきます。
たとえば、譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えるか否かで税率が異なるため、同じ利益でも手取りに差が生じるでしょう。
また、計算の結果として利益が出た場合は、原則として確定申告をおこなわなければなりません。
さらに、特例を利用して税負担を抑えたい場合でも、申告手続きが必須となるため、早めの準備を心がけましょう。
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課税譲渡所得の計算方法
手元に残る金額を知るには、国税庁が定める、計算式を理解することが大切です。
基本の計算式は、「収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額」です。
ここで注意すべき点は、建物の取得費から所有期間に応じた、減価償却費相当額を引かなければならない点にあります。
年数が経過するほど、建物の価値は下がるため、取得費が減少し、結果として課税譲渡所得が大きくなるケースも少なくありません。
もし、昔買った物件で取得費が不明な場合は、売却価額の5%を、概算取得費として計算することも可能です。
しかし、実額より不利になることが多いため、売買契約書などの資料を事前に集めておきましょう。
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売却損が出た時の節税対策
不動産売却時の税金を抑える有効な手段として、「3,000万円特別控除」が挙げられます。
これは、所有期間に関係なく適用でき、要件を満たせば、課税譲渡所得を減らせる制度です。
さらに、売った年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームの場合は、3,000万円特別控除と軽減税率の特例を併用できる可能性があります。
一方で、購入時より安く手放すことになり、売却損が発生してしまった場合でも、悲観する必要はないでしょう。
一定の要件を満たす、買換えなどであれば、給与所得など他の所得と、損益通算ができる特例が存在します。
控除しきれない分は、最長3年間の繰越控除も認められるため、損失時も早めに申告の準備を進めましょう。
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まとめ
不動産の売却益は、単なる売買代金ではなく、費用を差し引いた譲渡所得を指し、原則として確定申告が必要です。
正確な利益を把握するためには、建物の減価償却費などを考慮して、課税譲渡所得を正しく計算しなければなりません。
特別控除や、売却損が出た際の特例を活用し、大切な資産を守るための、節税対策をしっかりとおこないましょう。
宇都宮市で不動産の売却をお考えなら、ハウスドゥ宇都宮南にお任せください。
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不動産売却でお困りの際は、どうぞお気軽にお問い合わせください。
ハウスドゥ宇都宮南
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不動産は単なる資産ではなく、そこに住まう方の暮らしや想いが込められた大切なものです。
だからこそ、地域に根ざした親身な対応と、的確な情報提供を大切にしています。
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佐巻光修
資格：宅地建物取引士
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