オーバーローン不動産でも売却は可能！調べ方や売却の方法とは？

住宅ローンを組んで取得したマイホームは、ローンを完済しないと不動産売却ができません。
しかしローンが残る不動産でも、売却する方法があることをご存じでしょうか。
そこでオーバーローンとはどのような状態なのか、調べ方や対応方法とともにご紹介します。
栃木県宇都宮市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却におけるオーバーローンとは？

住宅ローンが残る不動産の売却では、まずはオーバーローンとアンダーローンのどちらであるかを調べる必要があります。
オーバーローンとは、わかりやすく言えばローン残高が売却価格を上回っている状態を意味します。
一方のアンダーローンとは、ローン残高が売却価格を下回っている状態のことです。
それぞれの特徴や、売却時のポイントを確認していきましょう。

オーバーローンとは？

オーバーローンの不動産は、売却金だけでは住宅ローンを完済できません。
そのため、不足する分は現金で返済する必要があります。
しかしローンの残債が大きいほど、現金での補填は困難になるでしょう。
そのため、オーバーローンの場合は別の方法での売却を目指すことになります。
あるいは金融機関に相談し、月々の返済額や返済期間の見直しなどの対応を取ることになるでしょう。

アンダーローンとは？

アンダーローンの不動産は、売却金で住宅ローンを完済できます。
そのため、通常の方法による不動産売却が可能です。
もし住宅ローンの返済が困難になっているなら、早めに不動産売却することで生活を安定させられる場合があります。
売却益は新居への住み替え費用に充てられるので、生活の立て直しもスムーズに進められます。

不動産売却でオーバーローンかどうかの調べ方とは？

不動産を売却する際は、まずはローンの残債の状況を把握しなければなりません。
そこで、オーバーローンかどうかの調べ方と流れを確認していきましょう。

住宅ローンの残債の調べ方

住宅ローンの残債の調べ方には、以下の方法があります。

• ローンの返済計画書で確認する
• 残高証明書で確認する

住宅ローンの契約時に発行される返済計画書や、残高証明書を確認すれば、ローンの残債がどれくらいあるのかがわかります。
お手元にない場合は、借入先の金融機関にお問い合わせください。
なお、金融機関によってはインターネット上で残高を確認することも可能です。

家の価値の調べ方

家の価値の調べ方には、不動産会社による価格査定が挙げられます。
売りたい物件の情報（間取り、築年数、立地など）や周辺の取引相場などから、査定価格を算出します。
査定方法の種類や特徴は、以下のとおりです。

• 机上査定：間取りや築年数といったデータを基に、現地訪問なしで査定価格を算出する方法
• 訪問査定：現地訪問により、より精度の高い査定価格を算出する方法

オーバーローンかどうかを調べるため、目安の売却価格を知りたいときは机上査定がおすすめです。
早ければ当日～翌営業日には、査定結果を得られます。
そしてより精度の高い結果を得たいときは、訪問査定を依頼しましょう。
なお、実際の売却価格は売主と買主との合意によって決まる点に注意してください。

価格査定以外の調べ方

家の価値の調べ方には、価格査定以外の方法もあります。
「レインズ・マーケット・インフォメーション」や「土地総合情報システム」を利用すれば、実際の取引事例がわかります。
似たような物件の成約価格を調べれば、およその家の価値を把握できるでしょう。
また売り出し価格を決める際の参考にもなるため、不動産会社の価格査定と並行して調べるのがおすすめです。

オーバーローンの不動産を売却する方法

住宅ローンの残債や家の価値を調べた結果、オーバーローンだったときには、いくつかの対応方法があります。
どのような売却方法があるのか、タイミングや注意点とともに確認していきましょう。

ローンの返済を進める

住宅ローンの返済を進めれば、いずれはアンダーローンの状態になります。
ただし注意点として、築年数が経過するほど家の価値も下がっていきます。
ローンの残債が多いほど、返済にも時間がかかるため注意してください。
しばらくは住み続ける場合でも、月々の返済額や期間の見直しなどをおこなうのがおすすめです。

任意売却する

任意売却とは、オーバーローンの状態でも不動産売却する方法のことです。
任意売却なら、相場価格で売却できる可能性が高まります。
さらに競売も避けられるため、不動産売却後の生活を立て直しやすいのも任意売却のメリットです。
任意売却は、以下の方法でおこないます。
金融機関へ任意売却の相談をする
任意売却にあたっては、債権者である金融機関の合意を得る必要があります。
住宅ローンの滞納が2か月程度続くと、金融機関から督促状が届きます。
そこで、督促状が届いた時点で不動産会社にも価格査定を依頼しておきましょう。
あらかじめ査定結果が出ていれば、任意売却の交渉もスムーズに進められます。
そこで、任意売却に詳しい不動産会社に相談するのがおすすめです。
任意売却の開始
債権者から同意を得られたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
売却には少なくとも3か月はかかるのが一般的です。
しかし競売を避けるためにも、早期売却を目指しましょう。
任意売却では、自宅に住みながらの売却活動となるケースがほとんどです。
そこで内覧にあたっては、いつもよりも入念に清掃や整理整頓をおこないましょう。
売買契約の締結
買主が見つかったら、売買契約を締結します。
ただし売買契約についても、債権者の同意が必要です。
そこで、売却活動の進捗についてはその都度債権者に報告しておくのがポイントです。
なお任意売却では、不動産売却にかかる諸費用（仲介手数料、登記費用、印紙代など）は、売却金から差し引くことが認められています。
さらに交渉次第では、新居への引っ越し代金なども諸費用として認められるケースがあります。
代金の決済・引き渡し
任意売却でも、代金の決済と引き渡しまでは通常の不動産売却と同じ流れでおこないます。
引き渡しまでに退去を完了している必要があるので、売却の目処が立った時点で引っ越しの手配も済ませておきましょう。
ローンの残債の返済
売却金で返済しきれなかったローンの残債は、分割で返済するのが一般的です。
多くの場合、債権者と交渉のうえで無理のない返済額が設定されます。
収入や生活費と照らしあわせながら、債権者と返済計画を立てましょう。
任意売却をご希望の際は、実績が豊富な不動産会社に依頼するがおすすめです。

まとめ

オーバーローンとはどのような状態なのか、不動産売却における調べ方や売却方法とともにご紹介しました。
住宅ローンの返済が困難になっても、任意売却などを活用すれば不動産売却が可能です。
債権者との交渉が重要となるため、まずは任意売却などに詳しい不動産会社に相談するのがおすすめです。
私たち「ハウスドゥ宇都宮南」では、栃木県宇都宮市で不動産売却に関するご相談を受け付けております。
任意売却をご希望の方も、お気軽にご相談ください。

宇都宮市の不動産売却は『ハウスドゥ宇都宮南』へお任せください。