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オーナーチェンジ物件の売却を成功させるには？売却価格の調べ方も解説
2022-11-01
物件に入居者がいる状態で売却することをオーナーチェンジ物件と言い、一般的に、居住目的の物件より売却しづらいと言われています。
今回は、オーナーチェンジ物件が売却しづらい理由や売却価格の調べ方、売却を成功させるための方法を解説します。
オーナーチェンジ物件の売却を検討している、売却に苦労している方はぜひ参考にしてください。
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オーナーチェンジ物件が売却しづらい理由
オーナーチェンジ物件が売却しづらいと言われる理由は主に以下の3点です。
買主が投資家に限定される
すでに入居者がいる状態で物件を販売するため、買主は賃貸経営によって収益を得ることを目的とする投資家が主となります。
通常の物件より、ターゲットが絞られるため売却しづらくなります。
住宅ローンを利用して購入することができない
住宅ローンは居住用物件を対象としているため、オーナーチェンジ物件に適用させることはできません。
したがって、不動産購入のために多額の資金が必要になります。
入居率が低いと収益性が落ちる
空室が増えるほど十分な収益を見込めなくなり、投資家からも敬遠されてしまいます。
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オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方
オーナチェンジ物件の売却価格を調べる方法として、3種類ご紹介します
直接還元法
直接還元法は以下の計算式によって算出します。
売却価格=年間の純収益÷還元利回り
純収益と利回りを用いて、売却価格を算出する方法です。
DCF法
DCF法は将来的に得られるであろう収益や売却価格を、現在の価値に置き換えて計算する方法です。
空室リスクなども考慮して算出することが可能です。
不動産会社による査定
不動産会社に査定を依頼することによって、物件周辺の相場や過去に売れた類似物件のデータと比較して、より正確な金額を算出することができます。
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オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法
オーナーチェンジ物件の売却を成功させるためには、やはり空室改善をおこなうことが最善の策であると考えられます。
前述のとおり、空室率の高い物件は収益性を見込めないと判断されてしまうため、少しでも入居率を上げることが重要です。
空室改善の策として、更新料を無料にしたり、賃料や敷金額の調整が有効です。
物件の維持管理に力を入れることも大切ではありますが、条件面で優遇した方が多くの入居希望者を集めることができるでしょう。
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まとめ
オーナーチェンジ物件は、そのターゲットの狭さから売却しづらい物件です。
しかし、売却を成功させるための方法はありますので、ぜひ実行してみてください。
私たち「ハウスドゥ宇都宮南」では、栃木県宇都宮市を中心に不動産の売却をおこなっております。
不動産売却でお困りでしたら、当社までお気軽にお問い合わせください！
佐巻光修
資格：宅地建物取引士
お客様の人生において大切なイベントである不動産売買に際して誠心誠意バックアップさせて頂きます。お金に関するご不安もしっかり解消してご不安の無い取引をご提案させて頂きますのでご安心下さい。
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