事故物件は解体すべき？取り壊すメリット・デメリットとは？

孤独死や自殺、殺人事件のような、人の死に関わる事故が起きた不動産は事故物件と呼ばれます。
事故物件は資産価値が低く、不動産売却でも買主がなかなか見つからないことも珍しくありません。
そこで建物を解体すれば、事故に由来する抵抗感を抑える効果を期待できます。
今回は、事故物件を解体するメリット・デメリットについて解説します。
栃木県宇都宮市で事故物件にお悩みの方は、ぜひチェックしてみてください。

事故物件を解体するメリットとは？

孤独死や自殺、殺人といった人の死が関わる事件や事故が発生した不動産は、心理的瑕疵のある事故物件に該当することがあります。
心理的瑕疵のある事故物件は、不動産売却にあたり買主に告知しなければなりません。
このほか、シロアリや雨漏り被害が発生しているときも、物理的瑕疵のある事故物件として告知が必要です。
このような事故物件は、建物を解体すると不動産売却においてさまざまなメリットがあります。

売却しやすくなる

建物を解体すれば、心理的瑕疵を軽減できる効果が期待されます。
建物が解体されていたり、建て替えられていたりすれば、事故物件であっても気にしない方は少なくありません。
とくに物理的瑕疵のある不動産は、解体によりほとんどの問題が解消されるため早期売却が期待できるでしょう。

不動産の用途を変更できる

建物を解体し更地にすれば、不動産をほかの用途に活用できます。
不動産売却においては、取得後すぐに建物を建てられる更地は需要の高い物件です。
そこで、なかなか買主が見つからない事故物件は更地にするのがおすすめです。

事故物件のイメージを払拭できる

事故が発生した建物は、解体すればその悪いイメージを払拭しやすくなるでしょう。
発生した事故の内容によっては、近隣住民に話が広まっているおそれがあります。
このような風評被害も、建物を解体すれば記憶からも薄まることが期待できます。

注意点

事故物件は、建物を解体しても告知義務は残ります。
心理的瑕疵を隠して売却したとしても、近隣住民の話やインターネットの情報などから買主に知られる可能性があります。
事故物件である旨を知らせずに売却したときは、告知義務違反となり売主は責任を問われるので注意してください。
告知事項として気を付けたいのが、自然死（病死、老衰など）や不慮の事故（誤嚥、転倒事故など）でも、特殊清掃が必要になったものは買主に伝えなければならない点です。
そのため、告知すべき範囲は自己判断せずに不動産会社に確認するのがおすすめです。

事故物件を解体するデメリットとは？

事故物件を解体するかどうかを判断する際は、気を付けたいデメリットがあります。
不動産の条件によっては、建物をそのままにしたほうが売れやすいこともあるため、解体するかどうかで迷ったときは以下のデメリットに注意しましょう。

固定資産税の軽減措置を受けられない

住宅用地は、固定資産税の軽減措置の対象です。
しかし建物を解体すると軽減措置の対象外となり、固定資産税の負担が増大します。
そのため、不動産売却を前提としているときは解体のタイミングに注意しましょう。

解体しても不動産としての価値は下がる

事故物件は、解体しても相場より不動産価格が下がる傾向にあります。
自殺では3割、他殺では5割ほど相場よりも下がることが多いようです。
ただし、人気エリアに所在しているなど需要のある不動産なら、価値の下落幅を最小限に抑えられる可能性があります。

解体に費用がかかる

建物の解体には費用がかかります。
不動産売却前の解体では、一時的にでも自己資金から解体費用を捻出しなければなりません。
すぐに買主が見つかれば良いのですが、売却活動が長引けば固定資産税の負担も増大するリスクに注意してください。

そのほかのデメリット

事故物件でなくとも、不動産売却前の解体は慎重に判断しましょう。
たとえば、再建築不可物件は、いったん建物を解体すると新たな建物を建てられません。
建築基準法では、幅員4m以上の道路に間口2m以上で接していることを求められます。
また、市街化調整区域に指定されているときも再建築できないことがあります。
そして買主にとってのデメリットとして、住宅ローンを利用できない点が挙げられます。
住宅ローンは土地のみの取得には利用できないので、買主は必要に応じてつなぎ融資の利用を検討しなければなりません。
建物を残したまま売却したほうが良いケースもあるので、解体するべきかどうかは不動産会社と相談しながら決めるのがおすすめです。

事故物件の解体にかかる費用とは？

事故物件の解体には、次の費用がかかります。

• 建物の解体費用
• 建物以外の撤去費用
• 廃材の処分費用

それぞれの費用相場や、解体時のポイントを確認しいきましょう。

建物の解体費用

解体費用は、建物の大きさや構造によって変化します。

• 木造：1坪あたり2～4万円
• 鉄骨造：1坪あたり3～4万円
• 鉄筋コンクリート造：1坪あたり4～6万円

通常、建物の規模が大きくなるほど作業範囲も広がるので、解体費用の総額は上がります。
一般的な木造住宅では、100～400万円ほどかかります。

建物以外の撤去費用

事故物件の解体では、建物以外にも撤去費用が発生します。
庭木やブロック塀の撤去などの付帯工事にかかる費用相場は、それぞれ以下のとおりです。

• ブロック塀：1㎡あたり5千円～1万円
• 庭木：1～5万円
• 倉庫・物置：2～3万円
• 門・扉：2万円前後

廃材の処分費用

建物の解体に際して生じた廃材は、産業廃棄物として適切に処分する必要があります。
解体業者や処分する地域によって異なりますが、目安の費用は以下のとおりです。

• 木くず：1㎡あたり5千円以上
• 石膏ボード：1㎡あたり1万3千円以上
• タイル・カーペット：1㎡あたり2万7千円以上
• レンガ：1㎡あたり2万7千円以上

リサイクル可能な廃材は、処分費用を抑えられる可能性があります。
そこで解体費用の見積もりを取るときに、リサイクル可能な廃材の取り扱いについても確認すると良いでしょう。

費用を抑えるときのポイント

解体にかかる費用を抑えるため、工事前に可能な限り不用品を処分しておくのがおすすめです。
たとえば庭木の伐採を済ませておけば、付帯工事にかかる費用を抑えられます。
室内に残された家具・家電も、事前に処分しておくと良いでしょう。
自治体によっては、解体工事のための助成金制度を利用できる場合があります。
要件や申請方法は自治体によって異なるため、解体工事を進める前に自治体の窓口へ確認してみてください。

注意点

建物の解体工事では、地中埋設物が発見されることがあります。
地中埋設物とは、以前の解体工事で撤去されなかったコンクリートガラや鉄くずなどのことです。
築年数の古い建物では、過去に使用していた井戸や浄化槽が発見されることもあるでしょう。
これらの地中埋設物も、不動産売却の前に撤去しなければなりません。
その際は追加費用が発生するので、解体工事を依頼する際は地中埋設物が見つかったときの対応についても取りきめておきましょう。
地中埋設物の撤去にかかる見積もりを出してもらえば、追加費用に関するトラブルを避けられます。

まとめ

事故物件は、解体すれば売却しやすくなるメリットがあります。
一方で、不動産価格の低下はほとんど避けられないなどのデメリットもあるため、十分に検討したうえで解体の是非を決めなければなりません。
私たち「ハウスドゥ宇都宮南」では、栃木県宇都宮市で価格査定の依頼を承っております。
事故物件の売却でお悩みの方も、お気軽にご相談ください。

宇都宮市の不動産売却は『ハウスドゥ宇都宮南』へお任せください。