売れにくい不動産とは？再建築不可物件やテラスハウスが売れにくい理由を解説

不動産を売り出してもなかなか買主が見つからない理由には、立地や築年数、価格などさまざまなことが考えられます。
とくに不動産自体に問題がある場合や、売りたい不動産の需要が少ない場合は、売却が長引く可能性が高いでしょう。
今回は売れにくい不動産の具体例として、「再建築不可物件」「テラスハウス」「賃貸併用住宅」をご紹介しながら、売れにくい理由について解説します。
売れにくい不動産を売る方法もご紹介しますので、栃木県宇都宮市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却において再建築不可物件が売れにくい理由とは？

再建築不可物件とは、文字どおり再建築ができない不動産のことで、現在建っている建物を解体して更地にしてしまうと、新たな建物を建てたり増築したりできません。
これには、建築基準法による「接道義務」が深く関わっています。

接道義務とは

建築基準法では、建築物の敷地について「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定めています。
これを「接道義務」といい、これを満たさなければ建物を建てることはできません。
接道義務は、緊急車両などの通行や避難経路を確保するために定められたもので、人々の安全を守るために大切な規定です。
ただし、建築基準法が施行されたのは1950年であるため、施行前に建てられた建物については、現行の接道義務を満たしていないものも存在します。
そのような物件は「再建築不可物件」に指定されます。

再建築不可物件が売れにくい理由とは

不動産売却において再建築不可物件が売れにくい理由として、以下のようなことが挙げられます。
建て替えることができない
現状もしくはリフォームして利用することは可能ですが、解体して再建築することはできません。
つまり、買主は自分好みの家に建て替えたり、増築したりすることができないのです。
多額のリフォーム費用がかかる可能性がある
再建築不可物件は、建築してからかなりの年数が経過しているものが多いです。
老朽化による損傷がひどい場合はリフォームが必要になり、多額の費用がかかる可能性があります。
住宅ローンの審査に通りにくい
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、原則その不動産は担保となります。
しかし再建築不可物件は、築年数が古いことや売れにくいことから、担保としての価値が低く、住宅ローンの審査に通らない可能性が高いです。
このように、買主にとってデメリットが多いため、再建築不可物件は売れにくいのです。

再建築不可物件を売るための方法

再建築不可物件は、再建築を可能にして売り出すことで売却しやすくなります。
たとえば「セットバックをおこなう」「隣地の一部を購入して間口を広げる」といった方法があります。

不動産売却においてテラスハウスが売れにくい理由とは？

テラスハウスとは、独立した住戸が、壁が接した状態で連なって1つの建物を形成する連棟式建物のことです。
屋根が連なった1つの建物のなかに複数の居室が並ぶ集合住宅ですが、マンションのように住人が共有するエントランスや階段、廊下などはなく、住戸に直接出入りできるのが特徴です。
また土地が一戸ずつ分筆されており、それぞれに駐車場や専用庭があるケースも多いため、一戸建ての生活とほとんど変わりはありません。
しかし、一般的な不動産よりも売れにくい傾向があります。

テラスハウスが売れにくい理由とは

不動産売却においてテラスハウスが売れにくい理由として、以下のようなことが挙げられます。
単独で自由に建て替えることができない
築年数が古くなり、テラスハウスの一戸を建て替えたいと思った場合、壁が接しているため「切り離し」が必要になります。
実際に切り離しをおこなうためには、隣家の承諾を得なければなりません。
隣家に大きな影響が及ぶ工事になるため、施工中の騒音や衝撃に対する配慮、切り離したあとの隣家の補強についても考える必要があります。
なお、切り離しをおこなって建て替える場合は、その家と切り離した隣家の両方が建築基準法を満たさなければ、そもそも建築許可がおりないため注意しましょう。
住宅ローンを利用できない可能性がある
テラスハウスは単独での建て替えが難しいことや、築年数が古い建物が多いこと、さらに売れにくい物件であることから、担保としての価値が低くなる傾向があります。
そのため買主が住宅ローンを組みたくても、利用できない可能性があります。
このようなデメリットが、テラスハウスが売れにくい理由なのです。

テラスハウスを売るための方法

隣家が売却を検討しているようであれば、隣家を買い取って建物全体の所有者になってから売るという方法があります。
逆に、隣家が買い取ってくれるケースもあるため、いずれにしても隣家の所有者と話をしてみると良いでしょう。

不動産売却において賃貸併用住宅が売れにくい理由とは？

賃貸併用住宅とは、1つの建物に自宅部分と賃貸部分が共存している建物のことです。
家賃収入で住宅ローンを支払えることや、自宅が同じ建物にあることから管理しやすいことが魅力です。
しかし、売りたいと思った際にはなかなか買主が見つからず、売れにくい不動産だといえます。

賃貸併用住宅が売れにくい理由とは

不動産売却で賃貸併用住宅が売れにくい理由として、以下のようなことが挙げられます。
他人と同じ建物に住むことになる
賃貸併用住宅の場合、同じ建物の一部を他人に貸すことになります。
それ自体が煩わしいと感じる方は、選択肢から外してしまうでしょう。
マーケットが小さい
賃貸併用住宅の購入を検討するのは、投資目的の方が多くなります。
つまり、一般的な不動産よりもマーケット自体が小さいといえるのです。
家族だけで住む場合はリフォームが必要になる
賃貸併用住宅は、賃貸部分が存在する特殊な間取りになっているため、建物全体を家族で利用する場合には大がかりなフォームが必要になります。
買主がリフォーム費用を準備する必要があることも、売れにくい理由の一つだといえるでしょう。

賃貸併用住宅を売るための方法

投資目的の方に向けて、競合物件をリサーチして売り出し価格を検討することが大切です。
また、家族だけで住みたいと考える方に向けては、買主がリフォームをおこなう際に役立つ設計図書や修繕履歴などをまとめておくと、購入の決め手の1つになるでしょう。

売れにくい不動産は「買取」も視野に入れて検討する

これまで、売れにくい不動産の具体例を挙げながら、売れにくい理由と売る方法をご説明してきましたが、売ろうとしている家の需要が少ないと、なかなか買主は見つかりません。
売却が長引くと、管理をおこなう手間や固定資産税がかかり続けるだけでなく、築年数が古い不動産の場合は倒壊や火災、犯罪に利用されるなど、さまざまなリスクが生じます。
したがって、売れにくい不動産を早く売却したい場合は、不動産会社の「買取」を検討してみましょう。
買取の場合、買取価格に納得すればすぐに手続きへと進み、早く現金化できますよ。

まとめ

売れにくい不動産を売却する場合、まずは売れにくい理由を把握し、状況に応じた売却方法を考えることが大切です。
「再建築不可物件」や「テラスハウス」は隣家の所有者に相談すること、「賃貸併用住宅」の場合は、ターゲットを絞ることで売却できる可能性が高まります。
しかし売却が長引くとさまざまなリスクが生じるため、売れにくい不動産は「買取」を視野に入れて検討することをおすすめします。
「ハウスドゥ宇都宮南」は、お客様のご要望に沿った販売方法をご提案します。
買取も積極的におこなっておりますので、栃木県宇都宮市で不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。