負動産を富動産にするポイントとは？不動産売却につながる方法も解説！

「所有していると負担が大きいのに、不動産売却が難しい」という不動産は、負動産と呼ばれます。
現在は負動産を所有していなくても、将来相続する可能性があるかもしれません。
そこで今回は、負動産とは何かについてご説明するとともに、負動産と反対の「富動産」にするためのポイントや売れにくい問題の解決方法などもご紹介します。
栃木県宇都宮市周辺で不動産の相続を控えている方や、不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却が難しい負動産が抱える問題と取得してしまう経緯とは

負動産とは、所有しているだけで負担になったり、損をしてしまう不動産のことです。
たとえば、以下のような不動産は負動産だといえるでしょう。

• 不動産売却して手放したいのに買い手が見つからない
• 賃貸に出しているのに需要がない
• 不動産売却や活用ができないので、費用や管理の負担ばかりがかかる

「不動産売却や活用ができなくても、不動産を所有しているだけなら問題はないのでは？」と思われるかもしれません。
けれども、活用しない不動産を所有し続けるとさまざまな負担があり、さらに問題が発生するリスクもあるのです。

負動産を所有していると発生する問題とは

不動産の所有者には、以下の負担がかかります。

• 固定資産税の支払いが発生する
• きちんと管理する必要がある

固定資産税とは、所有している不動産に対してかかる税金です。
使用していない不動産も対象となり、不動産を所有している限り支払いが続きます。
もし納期限までに税金を納めないと、納期限の翌日から延滞金が発生してしまうので注意が必要です。
さらに、納期限の1か月後からは延滞金の割合が高くなり、最終的には不動産を差し押さえられてしまいます。
また、不動産を所有していると、定期的に換気や掃除などの管理が必要です。
管理を怠ると、以下のような問題につながる可能性があります。

• 建物の老朽化が急速に進み、資産価値が下がるなどの影響がある
• 建物の倒壊などで他人に損害を与えた場合、責任を問われる
• 「特定空家」に指定されてしまう

人が住んでいない空き家は、住人がいる家よりも老朽化が早く進みます。
不動産売却をしようと考えたときは、資産価値が下がっていて売却価格が安くなったり、売れる状態ではなくなっていたりする可能性があるでしょう。
老朽化が進んだ結果、空き家が倒壊してしまうと、近隣の家や通行人に損害を与えるリスクがあります。
その際は、所有者の責任が問われて、損害賠償を請求される事態になるかもしれません。
そして、空き家に「保安上危険となる恐れ」や「衛生上有害となる恐れ」があると判断されると、「特定空家」に指定されます。
「特定空家」に指定され、行政の指導や勧告が出ても従わない場合、建物のある土地に適用される固定資産税の優遇措置がなくなり、最終的には解体される事態になるのです。
このように、不動産を所有しているとさまざまな負担があり、それらを怠ると問題が発生してしまいます。
ですから、使わない不動産を所有し続ける状態は、できるだけ避けたほうが良いでしょう。

負動産を取得してしまう経緯とは

不動産売却が困難だと不動産を手放すことができず、負動産になってしまうと予想されます。
つまり、不動産を取得する際は、不動産売却できずに困ってしまわないかどうかを考えることが大切です。
負動産を取得する経緯として多いのは、相続によるものです。
不動産の価値を知らずに相続してしまうと、「実は不動産売却が困難な負動産だった」ということになりかねません。
ですから、相続財産に不動産がある場合は早めに資産価値を調べて、相続放棄するかどうか検討することがおすすめです。
相続放棄しても不動産の管理義務は残りますが、固定資産税の支払いはなくなるので負担を軽減できます。
ただし、相続放棄ができる期間は相続の発生を知った日から3か月以内なので、早めに決断しなくてはなりません。
「親が所有していた不動産なので、価値がわからない」などの場合は、不動産会社の査定を受けると売却価格の目安となる査定額がわかります。
「不動産売却するかわからないが、とりあえず査定額だけ知りたい」という場合も、弊社へお気軽にお問い合わせください。

負動産を不動産売却しやすい「富動産」に変えるポイントとは

不動産売却や活用が難しい「負動産」に対し、「富動産」は不動産売却しやすく、活用して利益を得ることも可能な不動産のことをいいます。
負動産で悩まないためには、「負動産にしないこと」と「富動産に変えること」の2つを目指しましょう。

負動産ではなく富動産にするポイント①事前に相続の相談をする

相続する予定の不動産がある場合は、今のうちから将来について話し合っておくことがおすすめです。
相続が発生したあとだと、「両親は売ってほしくないかもしれない」などの理由で手放す決心ができないかもしれません。
けれども先述したように、使わない不動産を所有しているだけでは負担のほうが大きくなってしまいます。
時間が経つと建物の不具合が増えて、売却しにくい「負動産」となってしまう可能性もあるでしょう。
そのため、事前に売却について両親と話し合い納得してもらうと良いでしょう。
もし、両親が使っていない別荘などがある場合は、今のうちから不動産売却を進める方向で話し合ってみましょう。

負動産ではなく富動産にするポイント②解体して更地にする

古い空き家が売却できない原因になっていそうな場合は、解体すると負動産から富動産に変えられるかもしれません。
ただし、更地は建物がある土地よりも固定資産税の負担が増えるので、その点を踏まえたうえで決断しましょう。
ご自身で活用するためではなく、不動産売却のために解体を考えている場合は、更地化がプラスに働くかどうか見極めることが大切です。
判断が難しいケースも多いので、不動産会社に相談してみると良いでしょう。

負動産ではなく富動産にするポイント③早めに不動産売却する

使わない不動産は、早めに売却することがおすすめです。
時間が経つと費用がかさむうえ、老朽化が進んで負動産になる可能性が高まってしまいます。
早く決断すれば富動産として売れるかもしれないので、不動産売却のタイミングを逃さないようにしましょう。

負動産を不動産売却するために実践したい解決方法とは

負動産を手放すための解決方法の一つは、負動産になる前に不動産売却することです。
では、立地などの条件が悪くて始めから不動産売却が難しそうな負動産は、どのような解決方法を実践すれば良いのでしょうか。
少し視点を変えてみると、以下のような解決方法が考えられます。

• 移住希望者へ積極的にアピール
• 居住用以外の用途を提案

それぞれの解決方法について、ご説明します。

解決方法①移住希望者へ積極的にアピール

自然豊かな場所にある不動産は、その環境を移住希望者に向けてアピールしてみましょう。
不動産売却は難しくても、賃貸物件としてなら借り手が見つかるかもしれません。
賃貸に出せると家賃収入があり、管理の手間もなくなって負担軽減につながります。

解決方法②居住用以外の用途を提案

居住用としては不便な立地にある一戸建てでも、たとえば少人数の介護施設としてなら需要があるかもしれません。
用途を変えると買い手が見つかるかもしれないので、不動産のプロである不動産会社に相談して、より良い方法を考えてみましょう。

まとめ

不動産は、負動産になる前に売却することがおすすめです。
負動産になっても売却は可能なので、早めに不動産会社に相談してみましょう。
私たち「ハウスドゥ宇都宮南」は、栃木県宇都宮市を中心としたエリアで不動産売却をサポートしております。
宇都宮の不動産売却に関してお困りのことがございましたら、弊社までお気軽にご相談ください。