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リースバックできない物件について！その特徴や注意点も解説
2026-02-10
マイホームを売却した後も、今の家にそのまま住み続けたいと考える方は少なくありません。
そのようなニーズに応える「リースバック」という仕組みがありますが、残念ながら全ての物件で利用できるわけではありません。
そこで本記事では、リースバックを利用できない物件の特徴や、土地が原因となるケース、利用時の注意点について解説いたします。
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リースバックを利用できない物件の主な特徴
リースバックの利用が難しくなるケースとして、権利関係の複雑さや物件自体の問題が挙げられます。
不動産が「共有名義」である場合、契約には共有者全員の同意が求められます。
相続登記が未了で権利関係が複雑化していると、手続きは一層困難になるでしょう。
また、雨漏りやシロアリ被害などの物理的な欠陥や、事件・事故の履歴といった瑕疵がある物件も、リースバックが難しい傾向にあります。
これはリースバック業者が、将来の修繕負担や資産価値の下落を懸念するためです。
くわえて、建築後に法律が改正され、現在の建築基準法に適合しない既存不適格物件も、取り扱いが難しくなります。
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土地が原因でリースバックを利用できないケース
リースバックの利用を妨げる原因は、土地の権利形態や法的な制約である場合も少なくありません。
借地権の場合、リースバックには地主の承諾が必要となるなど、権利関係が複雑になりやすいです。
そのため、多くのリースバック業者が取り扱いを慎重に判断するか、対象外としています。
また、都市計画法に基づき、建物の建築や建て替えが原則認められていない市街化調整区域に、物件が立地している場合も注意が必要です。
さらに、物件の所在地がリースバック業者の定める「取り扱いエリア外」であるケースも存在します。
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リースバック利用時にあらかじめ注意すべき点
リースバックが利用可能な場合でも、契約前に確認すべき注意点がいくつか存在します。
まず、所有権を第三者に移転する契約のため、ご家族や相続人への事前相談は不可欠です。
所有権を失えば、相続財産ではなくなるため、将来的なトラブルを避けるためにも、関係者の理解を得ておきましょう。
次に、リースバックの売却価格は、一般的な市場価格（仲介）と比較して低くなる傾向があります。
これは、業者が将来の家賃設定や買い戻し価格などを考慮して、価格を決定するためです。
そして賃貸借契約の種類を、必ず確認しなければなりません。
契約には更新が前提の「普通借家契約」と、期間満了で契約が終了する「定期借家契約」があります。
リースバックでは後者が採用されるケースが多く、再契約が保証されないため、将来的に退去が必要となるリスクも考慮すべきでしょう。
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まとめ
リースバックの利用は、共有名義や瑕疵といった物件の状態、または相続登記の状況によって左右されます。
さらに、借地権や市街化調整区域といった土地固有の法的制約も、利用の可否を判断する要因となるでしょう。
利用できる場合でも、売却価格が市場価格と異なることや賃貸借契約の種類など、将来のリスクを理解したうえでの慎重な検討が不可欠です。
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佐巻光修
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