離婚を機に不動産売却をおこなう際に知っておくべき3つの注意点

離婚を機に不動産売却を検討する場合、通常の不動産売却では問題にならないことも注意する必要があります。
事前にポイントを把握して、スムーズに手続きを進めましょう。
今回は、栃木県宇都宮市で離婚を機に不動産売却をご検討中の方に向けて、知っておくべき注意点について解説します。
不動産売却の方法や媒介契約の種類についてもご説明しますので、ぜひご参考にしてください。

離婚を機に不動産売却をおこなう際の注意点①財産分与について

離婚時には夫婦でさまざまなことを話し合って決める必要がありますが、「財産をどうするか」について頭を悩ませている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そこでまずは、離婚を機に不動産売却をおこなううえでの注意点として、「財産分与」についてご説明します。

財産分与とは

離婚時には、夫婦2人で築き上げてきた共有財産を分けます。
これを「財産分与」といい、夫婦で特別に話し合って決めた場合を除いて、2分の1ずつ分けるのが基本です。
現金や預貯金だけでなく、不動産も共有財産に含まれます。
ただし、所有している財産のすべてが財産分与の対象になるわけではありません。
財産分与の対象になるもの
現金や預貯金、自動車、不動産、退職金、生命保険積立金など、あらゆる財産が対象になります。
名義人がどちらか一方であっても、夫婦2人で協力して形成した財産については、公平に分割しなければなりません。
財産分与の対象にならないもの
結婚前に親から譲り受けた不動産や、自分で購入した不動産など、夫婦が協力して形成した財産ではないものは財産分与の対象にはなりません。
ただし、結婚前に住宅ローンを利用して購入した不動産で、結婚後も返済していた場合、支払った住宅ローンの分は財産分与の対象になります。
ではどのように財産分与をおこなうのか、具体的な方法と注意点をご説明します。

財産分与の方法

不動産の財産分与の方法としては、以下のようなケースが考えられます。
共有名義にする
不動産は物理的に分割することはできませんが、夫婦の共有名義にすることは可能です。
ただし共有名義にすると、「不動産を売却したい」「賃貸物件として利用したい」といった場合に、相手の承諾が必要になることを注意点として頭に入れておきましょう。
どちらかが不動産を取得する代わりに相手に代償金を支払う
どちらか一方が不動産を取得する代わりに、もう一方に対して代償金を支払うという方法もあります。
しかしこの方法は、不動産を取得する側にそれなりの資金力が必要です。
不動産売却で現金化して分割する
離婚時の財産分与では、不動産を売却して得たお金を分割する方法がよく利用されます。
現金化することで公平に分けることが可能になるため、お互いが納得しやすく、トラブルが防げる方法だといえるでしょう。
ただし、共有名義の不動産を売却する場合は、双方の同意が必要です。
この場合、財産分与は離婚後がおすすめです。
なぜなら、離婚前に財産分与をおこなうと「贈与」とみなされ贈与税が発生する恐れがあるからです。
ただし、不動産売却自体は夫婦で話し合える離婚前がおすすめです。

離婚を機に不動産売却をおこなう際の注意点②売却方法について

続いて、離婚を機に不動産売却をおこなううえでの注意点として、「売却方法」についてご説明します。

不動産売却の方法

不動産売却には「仲介」と「買取」と2つの方法があります。
仲介による売却
不動産会社と媒介契約を結んで仲介を依頼し、売却活動をおこなって買主を探す方法です。
仲介で不動産売却をおこなうメリットは、市場相場に価格に近い価格での売却が望めることです。
しかし、買主が見つからなければ売却できないため、現金化までに時間がかかることを注意点として頭に入れておく必要があります。
不動産売却には3か月から半年程度かかるのが一般的ですが、買主が見つからずそれ以上かかるケースも少なくありません。
不動産会社の買取
不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。
不動産会社が買主となるため、売却活動をおこなって買主を探す必要がなく、買取価格に納得すればすぐに手続きへと進み、売却金も早く手元に入ります。
しかし、買取後のリフォーム費用や再販時の費用などを考慮して買取価格が設定されるため、仲介で売却するよりも価格が低くなるのが一般的です。

「仲介での売却」と「買取」を選ぶ際のポイント

「仲介での売却」と「買取」の特徴をふまえると、需要が多く買主が早く見つかりそうな立地の場合や、不動産を手放す期間にゆとりがある方は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探す「仲介での売却」で良いでしょう。
一方、売却が長引きそうな立地の場合や、離婚時の財産分与のために早く現金化したいという方は、「買取」がおすすめです。
どちらを選ぶと良いかは、状況によって異なります。
しっかりと話し合い、双方が納得できる方法で進めましょう。

離婚を機に不動産売却をおこなう際の注意点③媒介契約について

最後に、離婚を機に不動産売却をおこなううえでの注意点として、「媒介契約」についてご説明します。
仲介で不動産売却をおこなう際には、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には以下のように3つの種類があるため、それぞれの特徴をふまえたうえで、状況に応じて選ぶと良いでしょう。

専属専任媒介契約

仲介を依頼できるのは、1社のみです。
また、売主が見つけた相手と直接取引することはできません。
不動産会社だけが物件の情報を検索できる不動産の流通システム「レインズ」に5営業日以内に登録することと、売主へ1週間に1回以上の頻度で販売活動の状況報告をすることが義務付けられています。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と同じく、仲介を依頼できるのは1社のみです。
専任媒介契約の場合は、ご自身が見つけた相手と直接取引することが可能です。
レインズへの登録は7営業日以内、売主への状況報告は2週間に1回以上の頻度でおこなうことが義務付けられています。

一般媒介契約

同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。
売主が見つけた相手と直接取引することも可能です。
専属専任媒介契約や専任媒介契約のように、レインズへの登録や売主への状況報告の義務はありません。
3種類の媒介契約の特徴をふまえると、立地が良く需要が多いエリアにある不動産を売却する場合は、一般媒介契約で良いでしょう。
ただし注意点として、レインズへの登録や状況報告の義務がないため、状況の把握がしづらく、買主を探すのに時間がかかる可能性があります。
専属専任媒介契約と専任媒介契約はレインズに登録して広く情報を公開します。
需要が少ないエリアで売却が長引くことが予想される場合や、早く現金化したい場合は、レインズに登録したほうが、早く買主が見つかる可能性が高まるでしょう。
さらに販売状況を把握できる点も専属専任媒介契約と専任媒介契約の大きなメリットです。
したがって、離婚を機に不動産売却をおこなうにあたって、財産分与のために早く現金化したい場合は、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

まとめ

離婚時の財産分与にはいくつか方法がありますが、不動産については売却して得たお金を分割する方法をとると、双方が納得しやすくトラブルになりにくいでしょう。
また売却方法や媒介契約の種類については、夫婦でしっかりと話し合い、状況に応じて適したものを選ぶ必要があります。
まずは不動産会社に相談し、査定を依頼することから始めましょう。
「ハウスドゥ宇都宮南」は、不動産査定や売却に関するご相談を無料にて承っております。
栃木県宇都宮市で不動産売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。

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