親族間売買で注意すべきポイントは？一般的な不動産売買との違いや適正価格をご紹介

所有している不動産は第三者に売却するのが一般的ですが、親族間で売買することもできます。
親族間売買であれば、お互いが納得できる条件で売買しやすく、スムーズに取引を進めることが可能です。
しかしその一方で、親族間売買をしっかりと理解しておかないと、思わぬトラブルが発生することもありますのでご注意ください。
こちらの記事では、親族間売買とはなにか、一般的な不動産売買との違いや適正価格についてご紹介します。
栃木県宇都宮市で不動産の親族間売買をご検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産の親族間売買とは？

不動産の親族間売買とは、個人間売買の一種で、親と子などの親族間で不動産を売買することをいいます。
第三者との間で取引するのではなく、親族間売買をおこなう場合、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

「親族」の範囲について

ここで言われる「親族」とは、どこまでの範囲のことを指すのでしょうか。
民法で定義されている戸籍上の親族の範囲は、6親等以内の血族（ご自身の両親や兄弟など）や配偶者、3親等以内の姻族（配偶者の両親や兄弟など）です。
その一方、親族間売買における「親族」については、明確な範囲を定められておらず、民法上の定義にとどまるわけではないとされています。
税務署が厳しく確認するのは、相続税や贈与税逃れのための売買に該当しないかどうかです。
そのため、一般的には、相続人に該当する親族かどうかが、親族間売買の親族に該当する範囲だと考えられています。

親族間売買をおこなうメリット

親族間売買をおこなうメリットの1つとしては、「安心して売買できる」ということが挙げられます。
長い間住んできた家には、愛着が湧くものでしょう。
そのため、所有者が高齢になり、家の売却を考えていても、すぐに売却の決断ができないという話は少なくありません。
このような際、子どもや兄弟などの親族への売却ができるのであれば、愛着のある家がほかの第三者の所有になりませんので、売却の決断がしやすくなります。
また、譲り受ける親族もどのような家かを十分に把握しているため、購入しやすいと言えるでしょう。

親族間売買をおこなうデメリット

一方、親族間売買をおこなうデメリットとしては、市場価格よりも売値が下がることが挙げられるでしょう。
親族間で取引をおこなう場合、少しでも高く売って、利益を出したいとお考えになる方は、ほとんどいらっしゃらないかと思います。
そのため、一般的な市場価格よりも安い売却価格で取引することとなるでしょう。
親族のためなら利益は関係ないとお考えでしたら問題ありませんが、少しでも高く売却したいとお考えでしたら慎重な検討が必要です。

不動産の親族間売買と一般的な不動産売買との違い

親族間売買と一般的な不動産売買には、どのような違いがあるのでしょうか。

売却価格

一般的な不動産売買では、市場価格で不動産が取引されます。
もちろん、相場より安い価格で進めることも可能ですが、極端に安い価格で取引されることは考えにくいでしょう。
一方、親族間で売買をおこなう場合は、相場よりも安く不動産を売却するといったことが起こりやすくなります。
親族間売買では「みなし贈与」に注意が必要です。
みなし贈与とは、著しく安い金額でおこなわれる取引のことをいいます。
著しく安い金額に明確な決まりはありませんが、目安とされているのは時価の80％です。
取引ごとの状況にもよりますが、時価の80％を下回る金額での売買は「みなし贈与」とされる可能性が高く、みなし贈与と判断されれば贈与税の課税対象となります。
親族間売買だからといって相場とあまりにもかけ離れた価格で売却してしまうと、売却時の税金にくわえて、贈与税も課税されてしまうので注意しましょう。

税金の控除・特例が使えない

親族間売買では、一般的な不動産売買をおこなう際に適用できる税金の控除や特例が使えない場合がありますので、注意が必要です。
以下の控除・特例は、売主と買主の関係が親子や夫婦などの親族ではないことが条件とされており、親族間売買をおこなう際には適用できません。

• 居住用財産を売却したときの3,000万円特別控除
• 居住用財産を売ったときの軽減税率の特例
• 特定のマイホームを買い換えたときの特例
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンの審査

親族間売買と一般的な不動産売買には、住宅ローン審査の厳しさについても違いがあります。
売主と買主が共謀して住宅ローンの不正利用をしないよう、親族間売買における金融機関の住宅ローン審査はかなり厳しくなるでしょう。
金融機関のなかには、そもそも親族間売買に対する融資はおこなわないという金融機関も存在します。
築年数の古い建物を親族間で取引するといったケースでは、融資の審査が通りにくく、住宅ローンが組めないといった問題が起こりやすいので、注意が必要です。

不動産を親族間売買する際の適正価格の設定方法

親族間売買では、相場よりも安い価格で取引されるのが一般的ですが、著しく低い金額で売買されると、贈与税が課税されてしまうおそれがあります。
親族間売買での適正価格はどのように決められるのでしょうか。
最後に、適正価格の設定方法についてご紹介します。

不動産鑑定士に鑑定してもらう

適正価格を設定する方法の1つが、不動産鑑定士に価格を鑑定してもらう方法です。
不動産鑑定士とは、地域の特性や条件を考慮したうえで、不動産の適正価格を決定する国家資格者のことをいいます。
みなし贈与とみなされない適正価格を算出するためには、不動産鑑定士に鑑定してもらうのがもっとも信ぴょう性の高い方法といえるでしょう。
ただし、不動産鑑定士に依頼する場合は、数十万円の費用が発生してしまいますので、依頼するかどうかは慎重な検討が必要です。

路線価を調べる

路線価とは、固定資産税の評価額の基準となっている指標のことです。
路線価は国税庁のホームページで確認することができますので、路線価に基づいて適正価格を設定するのも方法の1つでしょう。
路線価は、公示地価（不動産取引の基準とされる価格）の80％を基準として定められています。
実際の取引価格よりも低く設定されていますが、過去の判例では、路線価を利用した価格設定で親族間売買をおこなったとしても、著しく低い価格での取引には当てはまらないとされています。

不動産会社に価格査定を依頼する

路線価に基づいて売買価格を決めるときには、ご自身で路線価の調査をおこなう必要があり、手間や時間がかかってしまいます。
また、見慣れない路線価図の読み方を間違えてしまい、路線価とかけ離れた価格設定をしてしまうと、みなし贈与とみなされたり、売買価格が高くなったりしてしまう可能性もあるでしょう。
適正価格を設定する際は、不動産会社に価格査定を依頼するのも方法の1つです。
不動産会社に査定を依頼すれば、相場や現地の確認をおこなったうえで、適正価格を提示してもらうことができます。
「ハウスドゥ宇都宮南」では、無料価格査定をおこなっておりますので、お気軽にお問い合わせください。

まとめ

今回は、親族間売買とはなにか、一般的な不動産売買との違いや適正価格についてご紹介しました。
親族間売買では、「みなし贈与」に該当しないかどうかに注意しなければいけません。
税務署からみなし贈与であると判断されてしまうと、売却時にかかる税金にくわえて、贈与税も課税されてしまいます。
みなし贈与にならないためにも。不動産会社に適正価格を査定してもらい、スムーズに取引を進めていけるようにしましょう。
ハウスドゥ宇都宮南では、栃木県宇都宮市を中心に、不動産売却に関するご相談を承っております。
「親族間売買についてもう少し詳しく聞きたい」「適正価格を把握したい」という方は、お気軽にお問い合わせください。

宇都宮市の不動産売却は『ハウスドゥ宇都宮南』へお任せください。