認知症になった親に代わって不動産売却などができる成年後見制度とは？

認知症には記憶障害をはじめとしたさまざまな症状があり、発症すると財産の管理や不動産売却などが難しくなってしまいます。
ただ、親が認知症になったときに誰かが代わりに財産を管理できないと、介護にかかる費用を支払えなくなってしまうかもしれません。
そこで今回は、親が認知症になったときに本人に代わって財産の管理や不動産売却などができる「成年後見制度」についてご説明します。
認知症になると不動産売却ができない理由や、発生するかもしれないトラブルもご説明しますので、栃木県宇都宮市周辺で親に代わって不動産売却をお考えの方はぜひご参考になさってください。

親が認知症になると基本的に不動産売却ができない理由とは

認知症とは、さまざまな原因によって認知機能が低下し、日常生活に支障が出る状態のことです。
脳の一部が委縮する「アルツハイマー型認知症」や脳血管障害による「血管性認知症」などの種類があり、年齢を重ねるにつれて発症しやすくなるといわれています。
日本では2020年現在、65歳以上の高齢者で認知症の方は約600万人とされており、2025年には高齢者の約5人に1人が認知症になるという予測があります。
認知症になると本人だけで日常生活を続けることが困難になるため、子どもが自宅に引き取って介護をするか、施設に入所するなどの対応が必要です。
すると、親が住んでいた家は、今後使うことのない空き家になることがあるでしょう。
空き家を所有していると固定資産税や管理の負担がかかるので、不要な場合は売却したほうが良いと考えられます。
けれども、親が認知症の場合は基本的に不動産売却ができません。
その理由は、認知症になると「自身の行為によって生じる結果を判断できる能力」である意思能力がなくなるからです。
不動産売却をするためには、「売却したら買主に所有権が移り、代金を受け取る」ということを理解できなくてはなりません。
さらに、認知症の場合は子どもが親に代わって不動産売却することもできないので、注意が必要です。
親が身体的な要因で不動産売却の手続きに行けない場合は、委任状を準備すると代理人が本人に代わって手続きできます。
ただし、そのためには「この方を代理人にする」という意思を示せることが必要で、意思能力を欠いている状態では代理人を立てられません。
このように、認知症になると本人はもちろん代理人も不動産売却ができないので、トラブルが起きてしまう可能性があります。

親が認知症になると起こるかもしれない不動産売却のトラブルとは

親が認知症になると、さまざまな問題の発生が考えられます。
なかでも不動産売却に関わる問題は、大きなトラブルに発展してしまう可能性があるので注意が必要です。
発生しやすい2つのトラブル例について、ご説明します。

トラブル例①不動産売却を勝手に進めて他の相続人ともめる

親が認知症になっても、意思能力が十分あると見なされた場合は不動産売却が可能です。
ただし、認知症が疑われる親を手伝って不動産売却する場合は、勝手に進めると他の相続人の反感を買ってしまうかもしれません。
将来その不動産の相続人になる方がいる場合は、売却する理由や必要性を説明して了承を得ておくと、トラブルを防げるでしょう。

トラブル例➁必要性があっても不動産売却ができない

親が認知症になって意思能力がないと判断された場合は、どのような事情があっても基本的に不動産売却はできません。
たとえ、親の介護費用に充てるためだとしても認められないので、注意が必要です。
自宅で介護するためには介護ベッドや消耗品の購入などに費用がかかり、施設に入所する場合は月々の使用料などがかかります。
お金が足りなくなってしまうトラブルを防ぐためには、認知症になった親の不動産を売却できる「成年後見制度」について理解しておきましょう。

親が認知症になっても不動産売却が可能な「成年後見制度」とは

成年後見制度とは、認知症や障害などによって判断能力が十分ではない「被後見人」に、「後見人」を付けて援助する制度です。
認知症や知的障害などの場合、財産管理やご自身に必要な契約締結などができないことがあるでしょう。
たとえば認知症になると、「キャッシュカードの暗証番号がわからない」「不要なものを買ってしまい、生活資金が足りなくなる」「入院手続きができない」などの問題が生じます。
そのようなときに成年後見制度を利用すると、本人に代わって後見人がさまざまな手続きを代行できます。
具体的には、以下のようなことが可能です。

• 現金や預貯金の管理
• 不動産の管理や売却
• 遺産分割協議
• 介護サービスなどの契約締結
• 介護施設などに入所する際の契約締結
• 入院手続き

ただし、後見人ができるのは「本人の利益になる行為」であることが大前提なので、しっかりと覚えておきましょう。
なお、後見人は裁判所が適していると判断した方が選ばれるため、希望する方がなれるとは限りません。
被後見人の財産を守ることが主な目的である後見人は、なれない方の条件が以下のように決められています。

• 未成年の方
• 破産した方
• 被後見人に対して訴訟を起こした方とその配偶者や直系親族
• 法定代理人を解任された方
• 行方不明の方

上記の条件に該当しない方は選ばれる可能性があり、子どもや親族だけではなく、弁護士や司法書士などが後見人になるケースも多々あります。

成年後見制度の種類

成年後見制度には、「法定後見制度」と「任意後見制度」があります。
すでに認知症などで判断能力が低下している場合は法定後見制度、まだ判断能力が十分にある場合は任意後見制度を利用します。
任意後見制度は、本人が後見人や支援内容をあらかじめ決めておき、判断能力が低下したときに実行される制度です。
法定後見制度と違って本人の希望を反映できるので、手続きしておくと安心につながるでしょう。
親が認知症になる前なら任意後見制度、すでに認知症になっている場合は法定後見制度を選択しましょう。

成年後見制度を利用して不動産売却する際の手順

本人の利益になると判断された場合は、後見人が認知症になった親に代わって不動産売却することが可能です。
たとえば「売却金を被後見人の生活費に使う」「建物が老朽化していて、そのままだと管理費用がかかってしまう」などの場合は、被後見人の利益になると認められるでしょう。
ただし、市場価格よりも大幅に安い金額で売却すると、本人の不利益になると見なされる可能性があるので注意しましょう。
後見人の選出から不動産売却までの手順は、以下のとおりです。

• 必要書類を準備して家庭裁判所に申立てをする
• 調査や面接などがおこなわれ、法定後見人が選定される
• 不動産の査定を受けて、不動産会社と媒介契約を締結する
• 売却活動をおこない、買主が決まったら売買契約を締結する
• 決済のあと買主に不動産を引き渡す

なお、売却する不動産が被後見人の居住用不動産に該当する場合は、本人に与える影響が大きいため裁判所の許可が必要です。
現在住んでいなくても、「過去に生活の本拠となっていた不動産」や「将来生活の本拠として利用する予定の不動産」は該当する可能性があるので、売却の際に不動産会社へ相談してみましょう。

まとめ

親が認知症になると、基本的に不動産売却ができなくなります。
介護資金を調達するためなどの必要性がある場合は、成年後見制度を利用して売却しましょう。
私たち「ハウスドゥ宇都宮南」は、栃木県宇都宮市を中心としたエリアで不動産売却をサポートしております。
不動産売却をお考えでしたら弊社がお力になりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

宇都宮市の不動産売却は『ハウスドゥ宇都宮南』へお任せください。