不動産取引における等価交換とは？どのようなメリットがある？

使っていない土地の活用方法を考えるとき、「等価交換」という言葉を耳にすることがあります。
そこで初めて等価交換という言葉を聞いた方も少なくないでしょう。
ここでは栃木県宇都宮市で使っていない土地を所有している方に向けて、等価交換とは何か、またそのメリット・デメリットおよび向いている土地の条件についてご紹介します。

土地活用の1つ「等価交換」とは

等価交換とは、土地の所有者が土地を出資する代わりに開発事業者に建物を建ててもらい、建物と土地を出資した比率に応じて分割し所有権を得る仕組みです。
また等価交換には「全部譲渡方式」と「部分譲渡方式」の2種類の方式があります。
全部譲渡方式とは、すべての土地の名義を開発事業者に移してから建物を建て、そのあと出資した割合によって土地の所有者が買い戻す方法です。
ただし全部譲渡方式の場合、買い戻すときに不動産取得税や登録免許税などの税金が生じてしまいます。
また部分譲渡方式とは、土地の所有者が取得する建物代金に応じた土地だけを開発事業者に売却する方法です。
部分譲渡方式では不動産取得税などは生じませんが、譲渡および受け取る部分などについての相談に時間がかかるというマイナスの面もあります。

土地活用の方法で等価交換を選ぶメリット

土地活用の方法に等価交換を選択するメリットは下記のとおりです。

• 借り入れ金を組む必要がない
• 譲渡税優遇措置がある
• 相続税対策ができる

等価交換では、土地の所有者は建物に対する投資をおこなわないので自己資金も借り入れ金も必要ありません。
そのためリスクを負うことなく土地活用することができます。
また、譲渡所得税を売却するときまで繰り延べすることが可能な譲渡税優遇措置である「立体買い替えの特例」が使えるうえ、更地にしておくよりも相続税の負担が軽減が可能です。
しかし、交換成立まで時間がかかることや土地を手放すことになるといったデメリットもあります。

等価交換による土地活用に向いている土地とは

等価交換によって土地を活用する場合、向いているといわれる条件に好立地・面積の広さがあります。

好立地である

開発事業者が魅力に感じる土地でないと等価交換を提案されません。
そのため、環境や交通の面で好立地であることが条件となります。

面積が広い

マンションの建築などを考える場合、約100坪以上の面積が必要となります。
また開発事業者にとっても面積の広い土地は魅力的です。

まとめ

等価交換による土地活用は、自己資金や借り入れ金も必要ないため低いリスクで始められる活用方法といえます。
面積が広く好立地である土地は等価交換に向いているため、このような土地をお持ちの方は土地活用の選択肢に加えてみてはいかがでしょうか。
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